aumento dos preços

Mercado imobiliário continua a mostrar sinais de sobrevalorização

Banco de Portugal volta a alertar para sinais de sobrevalorização no mercado imobiliário e atribui aumento ao investimento estrangeiro. Regulador afasta crédito à habitação como motivo para a subida.

O Banco de Portugal (BdP) volta encontrar "sinais, ainda que limitados, de sobrevalorização dos preços do imobiliário residencial". O alerta está no Relatório de Estabilidade Financeira onde se pode ler que "poderão observar-se situações de sobrevalorização mais acentuada a nível regional/local".

O supervisor afasta, no entanto, a possibilidade de esse aumento dos preços ser proporcionado por uma procura financiada com crédito à habitação: "esta evolução tem estado associada à forte dinâmica do turismo e do investimento direto por não residentes", escreve, sublinhando que o stock de crédito existente continua a cair - um fenómeno que na opinião do BdP mostra que a evolução dos preços no imobiliário não podem ser ligados à concessão de crédito.

O regulador, que em julho recomendou às instituições financeiras uma restrição dos critérios de concessão de empréstimos para comprar casa (bem como no crédito ao consumo) sublinha que sendo ainda cedo para avaliar resultados, tem sinais de que os bancos estão a respeitar essa recomendação e sublinha que a sobrevalorização fica a dever-se sobretudo devido à atuação de investimentos estrangeiros, que de resto são, na maioria, autofinanciados.

O BdP recorda ainda assim que "dada a elevada exposição do setor bancário ao mercado imobiliário residencial, um ajustamento abrupto dos preços neste mercado representa um risco para o setor."

A instituição liderada por Carlos Costa admite que a sobrevalorização pode ser mais grave nalgumas regiões do país: "assistiu-se a uma subida do valor médio das transações, tendo esse aumento sido mais acentuado no Algarve e na Área Metropolitana do Porto", escrevem os especialistas. Este aumento do valor médio das transações, continuam, "é consistente com o aumento, de 8% em termos homólogos, do valor mediano das vendas por metro quadrado de alojamentos familiares em Portugal. "As cidades de Lisboa, Porto e Faro destacaram-se na variação deste indicador, apresentando no segundo trimestre de 2018 crescimentos acima de 20% face ao período homólogo de 2017", explicam.

Os técnicos ilustram essa tendência com números: "no primeiro semestre de 2018, os preços da habitação em Portugal mantiveram a trajetória de recuperação iniciada em 2013. Desde então, e até ao segundo trimestre de 2018, os preços aumentaram 33% em termos reais, após terem registado uma queda de 26% entre 2007 e 2013. Face ao período homólogo de 2017, os preços da habitação cresceram 10,1% em termos reais no segundo trimestre de 2018, observando-se, no entanto, um ligeiro abrandamento face ao primeiro trimestre", destacam.

Quando a comparação é feita por trimestre, a valorização também é evidente: "no segundo trimestre de 2018, os preços dos imóveis existentes aumentaram 12,6% face ao período homólogo de 2017, enquanto os preços dos imóveis novos cresceram 6,3%, tendo-se observado, globalmente, uma subida de 11,2%".

Itália e "Hard Brexit" ameaçam estabilidade financeira

O Banco de Portugal considera que o principal risco para a estabilidade financeira no país "continua a ser a reavaliação significativa e abrupta" dos prémios de risco das dívidas pública e privada e alerta que "relativamente ao último Relatório de Estabilidade Financeira, este risco intensificou-se" devido ao "agravamento da incerteza geopolítica e económica, tanto a nível mundial como na Europa, a materialização parcial de alguns riscos provenientes das tensões comerciais e da normalização da política monetária nos EUA e um enquadramento em que se perspetiva a desaceleração do crescimento económico mundial".

Os peritos escrevem que "a incerteza quanto ao desfecho do Brexit ou episódios de instabilidade financeira associados à situação política em países da área do euro são eventos que têm o potencial de fazer recrudescer este risco num futuro próximo".

A situação em Itália também ameaça a estabilidade financeira do euro e, por arrasto, de Portugal: "os juros da dívida italiana estão a subir desde as eleições e formação do novo governo. O contágio a outras economias do euro foi contido mas se a incerteza se justificar, os juros italianos poderão subir ainda mais e contagiar a Europa.

O BdP alerta por isso que "a concretização de um cenário com estes contornos terá certamente consequências para a economia portuguesa e sobre o setor financeiro". Estas implicações estão associadas, em particular, aos custos de financiamento e aos efeitos negativos sobre a procura externa dirigida à economia portuguesa.

O regulador também sublinha aspetos positivos: "o sistema bancário português registou, no primeiro semestre do ano, uma evolução favorável", com a trajetória de recuperação da rendibilidade e a redução dos empréstimos sem desempenho (NPL, Non-Performing Loans). "Os rácios de cobertura por imparidade continuaram a aumentar, a posição de liquidez manteve-se em níveis confortáveis e o rácio de fundos próprios totais foi reforçado", lê-se no relatório.

Mas a banca nacional continua a ter desafios: "o sistema bancário português continua a ter de superar um conjunto de desafios significativos, associados ao ambiente de baixas taxas de juro de curto prazo na área do euro e à necessidade de prosseguir com a redução dos ativos não produtivos (em particular de NPL), investir em infraestruturas tecnológicas, fazer face à potencial concorrência de empresas especializadas (fintech), e reduzir os custos operacionais, sem pôr em causa uma alocação adequada de recursos"

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