Depois do boom turístico e do investimento estrangeiro, a crise na habitação

Lisboa está a assistir a um aumento "muito grande" do preço das rendas e é "muito provável que as rendas subam muito mais".

O retrato de Lisboa como cidade de imóveis devolutos e degradados deu lugar a uma versão 'very typical' de uma região que cresceu com o boom turístico e o investimento estrangeiro no imobiliário, enfrentando hoje uma crise na habitação.

Além do burburinho das obras de reabilitação, Lisboa foi invadida pela desordem ruidosa das malas de viagem a calcorrear a calçada portuguesa - uma parte de turistas e residentes estrangeiros que se instalam na cidade, outra de famílias portuguesas despejadas de casas arrendadas e 'empurradas' para os concelhos periféricos, devido à subida do preço das casas.

Apesar de a crise coincidir com o boom turístico, proprietários e inquilinos dizem que um dos principais responsáveis pelos aumentos foi o investimento de estrangeiros no mercado imobiliário, sobretudo através dos Vistos Gold.

"Como as pessoas [cidadãos estrangeiros] tinham de investir, necessariamente, 500 mil euros, isso provocava uma subida do imobiliário", afirma o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, Luís Menezes Leitão, em declarações à Lusa, culpando o Governo pela quebra da oferta no arrendamento, devido às alterações legislativas, como a prorrogação do período transitório dos contratos com rendas antigas, o que criou uma "crise de confiança" no mercado.

Em Lisboa há um aumento "muito grande"

No distrito de Lisboa, o aumento do preço das rendas "está a ser muito grande", com subidas na "ordem dos 8% ao ano", diz Menezes Leitão, explicando que a dinâmica "começa na capital e depois vai-se expandindo, como se fosse uma onda, para os concelhos limítrofes".

Em 2018, indicou, houve uma quebra de 20% nos contratos de arrendamento na capital. Este ano, prevê-se "uma quebra semelhante" e "é muito provável que as rendas subam muito mais".

Segundo o presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses, Romão Lavadinho, foram muitos estrangeiros a comprar propriedade em Portugal, colocando os imóveis no mercado de arrendamento a valores muito especulativos: "Já não são só os privados portugueses que fazem valores especulativos, mas são os proprietários privados estrangeiros que também beneficiam disso".

"Houve um aumento dos despejos, especialmente por questões do chamado bullying, ou seja, da pressão que os proprietários têm feito sobre os inquilinos", refere, acrescentando que a intenção foi aumentar o valor das rendas com a celebração de novos contratos ou a transação dos imóveis.

Os inquilinos lamentam que na cidade de Lisboa as rendas cheguem a 20 euros por metro quadrado, resultando em valores de 2.000 euros para casas de 100 metros quadrados. Na periferia a situação é menos grave, mas não deixa de preocupar: "A norte do Tejo, na Amadora, Queluz, Sintra, etc., os mínimos não são menos de 850, 1.000 euros".

A aposta no turismo

Proprietários e inquilinos falam também do impacto do alojamento local, com senhorios a direcionarem a oferta de arrendamento tradicional para alojar turistas ou a utilizarem imóveis devolutos para esse fim, sobretudo no centro histórico da capital.

"O alojamento local faz parte de uma transformação grande de Lisboa", sublinha o presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal, Eduardo Miranda, admitindo que "existe uma pressão a nível estrutural em termos de habitação", mas que tal resulta da "falta de investimento, falta de oferta, com décadas", na habitação.

Destacando a "rápida resposta" do alojamento local ao aumento da procura turística, Eduardo Miranda afirma que o crescimento da atividade no distrito de Lisboa representa hoje 30% do total a nível nacional. Eventos como a Web Summit e a Champions League, diz, não eram sequer viáveis em Lisboa sem esta oferta.

Atualmente, o alojamento local regista um abrandamento, com um ritmo menor de crescimento, de perto de 50% no distrito de Lisboa e de 60% na capital, revelou o representante, salientando que "não é uma atividade de investimento imobiliário, de rentabilização imobiliária, é uma atividade de pessoas que querem e gostam da prestação de serviços", em que quase 90% dos operadores são famílias, micro e pequenas empresas.

"Se não fosse o alojamento local, muita desta procura não tinha destino", reconhece a presidente executiva da Associação da Hotelaria de Portugal (AHP), Cristina Siza Vieira, considerando "saudável" a concorrência entre diferentes ofertas de alojamento.

O boom das dormidas em Lisboa

Na hotelaria, houve "um boom grande nas dormidas" em 2016 e 2017 no distrito, mas com um crescimento médio "sustentado", quer em termos da oferta, quer em termos da procura. Ainda assim, acrescenta, a capacidade máxima da oferta nunca se esgotou.

A taxa de ocupação hoteleira em Lisboa foi de 81% durante 2018, enquanto a média nacional ficou em 70%. Segundo a AHP, houve mais 12 hotéis no distrito de Lisboa, contabilizando-se 189 no total de 1.362 unidades hoteleiras em Portugal, e está prevista, para este ano, a abertura de "cerca de 25 hotéis" na área metropolitana.

Classificando o imobiliário como "petróleo e ouro" do país, o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, Luís Lima, destaca a "recuperação total" no mercado de compra e venda, em consequência do investimento estrangeiro, durante os últimos quatro anos, período em que "não houve um investimento a nível do mercado de arrendamento".

Investiu-se mais, sublinha, no alojamento local e a oferta tornou-se escassa: "Quando há muita oferta e pouca procura, os preços crescem para níveis que os cidadãos portugueses não podem pagar".

Sobre a intervenção política no setor da habitação, com grande impacto em Lisboa, os inquilinos recordam a "retirada de direitos" com a lei Cristas de 2012, que liberalizou o arrendamento, enquanto os proprietários criticam a criação do imposto Mortágua, designado Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis, que se aplica apenas a imóveis habitacionais.

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