Lei do direito de preferência dos inquilinos é inconstitucional

Tribunal Constitucional dá razão a CDS e PSD que pediram fiscalização sucessiva da lei. Na deliberação a que a TSF teve acesso, os juízes consideraram que lei "não salvaguarda o equilíbrio de interesses entre proprietário e arrendatário". Bloco de Esquerda vai voltar a apresentar diploma sobre o assunto.

Mais de um ano e meio depois, o Tribunal Constitucional (TC) declarou inconstitucional a lei do direito de preferência dos inquilinos. No acórdão a que a TSF teve acesso, os juízes do Palácio Ratton argumentam que "não é seguro que a estabilidade na habitação seja efetivamente protegida pelo exercício de direito de preferência" e que não fica salvaguardado "o equilíbrio de interesses entre proprietário e arrendatário".

A lei que entrou em vigor em 2018 estabelece, através de uma alteração ao Código Civil, o "exercício efetivo do direito de preferência pelos arrendatários na alienação do locado", sendo que na altura o CDS e o PSD invocaram que o diploma violava o princípio de proporcionalidade, o direito à propriedade privada e o direito à justa indemnização.

No acórdão de mais de 50 páginas, lê-se que a estabilidade na habitação - que foi a bandeira da esquerda parlamentar para fazer passar esta lei - não fica protegida por duas ordens de razão: "por um lado, pode não ser possível a divisibilidade em substância e jurídica da coisa comum, tendo em consideração as suas características físico-materiais; por outro, mesmo quando tal seja possível, não está garantido que a parte afeta ao uso exclusivo venha a ser adjudicada ao preferente".

A lei que está em vigor e que prevê que o arrendatário possa ter preferência numa quota do prédio não cumpre, no entender dos juízes do TC, os objetivos a que se propõe porque "o inquilino não acede de imediato à propriedade da habitação, nem se consegue eliminar a eventual especulação imobiliária". "Na verdade, a transformação do arrendatário em comproprietário pode criar uma situação de maior instabilidade habitacional", lê-se.

Na deliberação a que a TSF teve acesso fica ainda patente que este regime de preferência "sacrifica excessivamente o direito à livre transmissibilidade do prédio sem satisfazer o objetivo da estabilidade habitacional" e que a norma, "ao limitar desproporcionalmente o direito de propriedade privada do senhorio", viola o artigo 62.º da Constituição relativo ao direito de propriedade privada.

Bloco de Esquerda volta à carga

Com o chamado "caso Fidelidade", em que a seguradora vendeu mais de 200 imóveis sem dar direito de preferência aos inquilinos, o Bloco de Esquerda batalhou para que fossem feitas alterações à lei de modo a que fossem salvaguardados os direitos dos inquilinos.

Na altura, o primeiro projeto aprovado pela esquerda parlamentar foi vetado por Marcelo Rebelo de Sousa e, depois de regressar ao parlamento, foi promulgado em outubro.

CDS e PSD opuseram-se, colocaram o Tribunal Constitucional ao barulho e eis que agora chega a deliberação que abre a porta para que esta discussão volte a ser feita. E assim será.

A deputada Maria Manuel Rola diz à TSF que o partido vai "voltar a apresentar o projeto inicial porque é necessário aprofundar o direito de preferência".

"Uma coisa que ficou visível durante o processo da venda dos prédios da Fidelidade é que o direito de preferência, conforme existe hoje, não garante o acesso a todas as pessoas que o querem e podem exercer. Nesse sentido, no caso de venda de prédio em propriedade vertical ou de uma totalidade de edifícios, é necessário garantir que as pessoas podem exercer a preferência sobre o espaço onde moram", sublinha a parlamentar.

O Bloco de Esquerda entende que, depois da leitura do acórdão do TC, "ficou claro que a proposta inicial tinha muitas mais garantias do que aquela que acabou por resultar do processo legislativo e que veio de proposta do próprio PS que acabou por não garantir o direito de preferência conforme era a intenção".

Maria Manuel Rola escuda-se no acórdão agora conhecido que, na página 51, faz referência ao projeto inicial do Bloco de Esquerda e ao facto de ele "consagrar a obrigação de o proprietário constituir a propriedade horizontal como requisito de venda do imóvel".

Na deliberação, lê-se ainda que "a constituição da propriedade horizontal torna possível que o objeto do direito de preferência coincida com o local arrendado e, deste modo, que a preferência seja exercida em paridade de condições com a oferta de terceiro. Com o que logo se dá conta que essa solução é bem menos limitativa dos interesses do proprietário do que a constituição de compropriedade sobre o imóvel".

Argumentos que fazem com que o Bloco de Esquerda entenda que "é necessário voltar a fazer-se esta discussão e garantir que a maioria que se formou para aprofundar o direito de preferência volta a juntar-se para face às questões levantadas pelo Tribunal Constitucional que acaba por declarar que é necessário voltar a esta legislação".

Com os trabalhos parlamentares a chegar ao fim, o partido vai dar entrada do projeto de lei no início da próxima sessão legislativa.

Durante dois anos, houve "situações gravíssimas"

O presidente da Associação Lisbonense de Proprietários recomenda ao Presidente da República que use as ferramentas de que dispõe para travar leis que são inconstitucionais. Menezes Leitão, também bastonário da Ordem dos Advogados, e tal como Marcelo Rebelo de Sousa, professor de Direito, diz que a lei podia não ter entrado em vigor se o chefe de Estado tivesse agido preventivamente, em vez de ter optado pelo veto inicial.

Marcelo Rebelo de Sousa deveria ter ouvido a "opinião praticamente unânime dos juristas", que "mostra a importância de uma fiscalização preventiva da constitucionalidade", considera o bastonário. "Não conheço nenhum jurista que não tenha dito imediatamente, quando a lei foi publicada, que era inconstitucional, porque tinha verdadeiras brutalidades em termos jurídicos", comenta.

Na perspetiva de Menezes Leitão, esta lei espoletou situações "gravíssimas quanto ao direito de propriedade das pessoas, que não têm culpa nenhuma de terem um imóvel arrendado".

"Durante dois anos, tivemos imensos cidadãos lesados, imensos negócios de imóveis que não puderam concretizar-se, e agora a situação vai ser corrigida", analisa, em declarações à TSF. "O facto de ter um imóvel arrendado não deve proibir a venda, e este sistema paralisou praticamente a venda de muitos imóveis."

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