Alojamento local quer participar na gestão do Fundo do Turismo de Lisboa

A ALEP já começou a reunir com o Governo, depois de anunciada a intenção de reverter algumas das medidas do pacote Mais Habitação. Em que ponto estão as negociações?

Essas conversações já se iniciaram no ano passado, quando o pacote foi apresentado procurámos falar com os vários partidos e houve uma abertura maior do PSD para aprofundar o tema, tendo saído já um acordo inicial.Há cerca de duas ou três semanas retomámos [as conversações]. É um assunto transversal e é preciso movimentar várias áreas do Governo para dar um passo em frente. Já falámos com a área da Habitação e do Turismo. Internamente, deve ser necessário também envolver a área das Finanças, porque implica algumas taxas ou contribuições e é um processo que está a correr com alguma velocidade, pelo que sabemos internamente.

Reverter a contribuição extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) é uma das prioridades nesta matéria anunciada pelo Executivo. É possível fazê-lo antes da data estipulada para a sua cobrança, no próximo mês de junho?

A CEAL era um dos pontos críticos das novas medidas do Mais Habitação para a sobrevivência do setor e é um dos pontos prioritários que esperamos que seja resolvido de imediato, e de forma retroativa porque, caso contrário, não faz sentido. Se estivermos a cobrar em 2023 o mal já está quase feito.

A retroatividade será assegurada?

Pelo menos é a nossa proposta e expectativa. Seria uma contradição enorme dizer que se acaba com a CEAL porque não faz sentido, mas cobra-se o ano passado. Penso que está tudo encaminhado nesse sentido, é uma questão mais técnico-jurídica e que tem de ser resolvida até junho. Tudo indica que há uma vontade política de se levar isso ao Parlamento o mais rapidamente possível e conseguir que se viabilize até junho.

Quando a contribuição foi anunciada, falou-se no cancelamento de mais de sete mil propriedades. Essas casas podem agora voltar à atividade?

Tudo vai depender do cenário ou do acordo que sair em termos da nova moldura legal, porque há situações anteriores, como as áreas de contenção. Aquilo que se defendeu é que as câmaras municipais devem ter algum papel na regulação daquele que é o seu espaço e geografia - e isso já existia, as áreas de contenção em Lisboa e no Porto já estavam em andamento. A Ericeira já tinha e, portanto, em zonas como esta é possível que quem desistiu já não consiga voltar. Noutras zonas, eventualmente, sim, mas também é normal que quem desistiu é porque já estava a pensar noutra solução e pode já a ter encontrado, seja vender a casa ou o uso próprio.

Tem ideia do número de casas que registam taxas de ocupação zero, as chamadas licenças fantasma?

Mais do que taxa de ocupação zero são aquelas que nem começaram a operar e não deram baixa do registo, nunca existiram, de facto, como AL. Alguns esqueceram-se, outros estão em zonas de contenção e não queriam perder. Um aspeto que até apoiávamos, era fazer uma limpeza antes de começar qualquer tipo de restrições ou punições ao AL, tentar entender qual é a realidade porque tínhamos noção de que havia um número bastante razoável, cerca de 30 a 40 mil, das 120 mil propriedades registadas, que não estariam a operar. A medida, como todas as outras do Mais Habitação, foi muito mal implementada, sem diálogo. 40 mil AL não fizeram o seu envio do comprovativo, muitos porque não conseguiram da forma como aquilo estava montado. Isto vai muito além dos sete mil, cria um problema enorme porque a maior parte deles, aquelas situações mais graves dos 100 municípios com maior probabilidade de ter mais de 50% encerrados por não ter enviado o comprovativo, 75% deles são do interior. Aquilo foi mal feito,  obrigava a fazer [a prova] com cartão de cidadão digital, e pessoas idosas não tinham condições de fazer isso, nem estrangeiros ou emigrantes. Esse é um dos pontos que esperamos também abordar, porque é preciso fazer essa limpeza, mas com uma outra fórmula qualquer mais simples que não seja essa, trabalhada em conjunto com o setor.

Eliminar a caducidade das licenças e as limitações ao AL são outros dos pontos anunciados no Programa de Governo. O que se espera ganhar com isso?

Na verdade, é aquilo que se evita perder. A caducidade, junto com a CEAL, adicionando a intransmissibilidade, acabou com a perspetiva de futuro do setor, que pesa 40% nas dormidas. Os operadores não sabem se continuam a partir de 2030, os novos só tinham cinco anos e todos os anos há uma taxa que torna impossível a continuidade ou o reinvestimento. Qual é o efeito que isso ia ter aqui em perspetiva de curto e médio prazo? Pura e simplesmente não se faziam mais investimentos. Quem é que investe com retorno de oito a 10 anos quando a sua licença pode acabar em 2030? Ou quando tem uma validade de cinco anos? Ou que o condomínio pode cancelar no ano seguinte? Quem é que faz contratos definitivos, coloca pessoas que estão, por exemplo, a prazo definitivo, se não sabe se a operação continua? Aquilo que matava essencialmente era a renovação e a capacidade de requalificação, especialmente na área da sustentabilidade. Isso foi um dos grandes alertas em que dissemos que estavam, a médio e longo prazo, a matar a competitividade do turismo em Portugal.

O AL foi acusado de retirar a possibilidade de as pessoas viverem em determinadas zonas nas cidades. Nas casas que gere, que são todas em Lisboa no seu caso concreto, ainda tem muitos vizinhos residentes?

Tento não personalizar porque temos de generalizar, mas tenho a experiência de ter vizinhos residentes em todas. Sabemos que esta convivência, às vezes, pode ter desafios e problemas. Sou administrador de três condomínios, alguns com AL e outros sem. Sabemos que não é fácil essa vida em condomínio, mas esse é um trabalho que queremos aprofundar. Várias das propostas do acordo que fizemos vão nesse sentido de dar mais poderes não só ao condomínio, mas às câmaras municipais, para poderem gerir melhor as situações. Mas não se pode transformar isso, como se tentou no passado, de dizer que todos os AL são um problema. Já que colocou a questão a título particular, partilho uma regra que tenho: dou a todos os meus vizinhos o meu telefone pessoal e se tiverem um problema a qualquer hora, quero que me liguem quando tiverem um problema. Quero ser incomodado no mesmo momento em que alguém incomodou. E nos últimos dois anos, se calhar, contabilizo três ou quatro telefonemas que com muito gosto resolvo na hora.

A ALEP defende a reversão de um conjunto de nove medidas que considera prejudiciais para o setor. Há abertura do governo para avançar já com a revogação de todos os aspetos?

O pacote aponta nove, das quais sete ou oito são gravíssimas. É sempre muito difícil corrigir e negociar porque é muita coisa. Mas no acordo que se fez no ano passado, todas essas situações se tentam abordar, porque o nosso objetivo principal com essa alteração não é desfazer apenas aquilo que foi feito, porque senão nunca mais saímos disso. Faz, desfaz, volta a fazer de novo, ou seja, estamos à mercê.

É desfazer para fazer bem.

Exatamente. É olhar para o futuro e isso envolve um compromisso nosso. Como é que podemos encontrar equilíbrio na questão dos condomínios, na questão das câmaras municipais e do poder, na questão do crescimento do AL nas zonas de maior concentração urbana? E foi para todos esses pontos que se tentou encontrar um equilíbrio. O que envolve cedências e o nosso setor tem de perceber que a única forma de conseguir estabilidade é através de equilíbrio e compromisso de ambas as partes.

Disse que há um acordo que já é anterior às eleições. E agora o que é que está a ser desenhado com o Governo?

Aquestão de como é que está, na prática, a ser desenhado e prazos concretos é uma pergunta para fazer ao Governo. Posso dizer o que da nossa parte estamos a trazer para esta discussão e que, felizmente, temos tido abertura de diálogo.  As linhas gerais daquilo que considero fundamental são em relação à questão da suspensão, ao invés de uma suspensão cega em todo o litoral, porque o litoral é muito mais do que só as zonas efetivamente do litoral: Salvaterra de Magos é litoral e Santarém também. E, em vez de uma suspensão cega, dar mais poderes às câmaras municipais. Elas conhecem o seu território e precisam de mais instrumentos para poder definir onde é que pode ou não haver alguma restrição. Na segunda parte, a questão dos condomínios. O que é que o Mais Habitação fez?  Foi colocar-nos em confronto com o condomínio, quase obrigar ao confronto. O que sempre propusemos foi a possibilidade de os vizinhos fazerem uma reclamação, um pedido de cancelamento efetivo, mas com causas concretas de problemas graves e reiterados. Retirar isso da mesa é quase que empurrar para a conflitualidade.

Referiu que era importante devolver aos municípios o poder para regularem a atividade do AL. Lisboa e Porto já tinham zonas de contenção, medida que a ALEP também criticou.

A ALEP não criticou a ideia de os municípios poderem fazer as zonas de contenção, mas sim o que fizeram a meio do caminho, que foi um agravamento fiscal nas zonas de contenção, que é passar para o município o poder de gerir estas zonas só no limite. Um exemplo: todas aquelas aldeias do Xisto precisaram de ter uma reabilitação total e para isso precisavam de trazer investidores, algumas casas estavam abandonadas e o AL foi parte importante disso. Trouxeram os investidores, mas chega a uma altura que é normal que a Câmara diga que não quer mais comércio e AL e que agora quer espaço para os habitantes. A única forma que eles tinham de o fazer era colocar as zonas de contenção. Com isto, o que é que iam fazer? Imediatamente penalizavam fiscalmente e com intransmissibilidade aqueles que trouxeram para investir. Portanto, essa fórmula não funciona da forma como está. Estamos a propor agora a ampliação desses poderes com outros tipos de zonas de crescimento sustentável, onde é possível gerir o crescimento, o número de aberturas, mas sem obrigatoriamente ir para uma linha penalizadora. Vamos pensar de forma construtiva para tentar encontrar esse tal equilíbrio. É preciso rever também os regulamentos relativos ao AL de Lisboa e do Porto. Com as alterações vai ser possível rever os regulamentos, mas as áreas de contenção continuam a poder existir.

Vários países e cidades da Europa têm apostado em regras para controlar o crescimento do AL, nomeadamente através da limitação do período de aluguer a turistas. Faria sentido aplicar medidas idênticas em Portugal, nomeadamente nas grandes cidades?

Portugal era, antes do Mais Habitação, a referência internacional em termos de inovação na área da regulamentação do short-term rental. Sou responsável pela European Holiday Home Association e tive inúmeras vezes na comissão a mostrar como Portugal estava a funcionar. Não há, por exemplo, uma regulamentação em Itália, eram de cidades que como não tinham uma lei nacional, tentavam reagir ao fenómeno do crescimento, mas agiam de forma arbitrária. Uns inventavam 120 dias, outros 90 dias, que são impraticáveis em termos de controlo e gestão. Isso foi colocado de lado em 2018, porque aumenta a sazonalidade. Quando limito [o aluguer] só a 90 dias, então toda a gente só quer abrir na altura da época alta. Isso impede, por exemplo, que  contrate pessoas e fornecedores durante o ano inteiro, é o maior inimigo da sustentabilidade do turismo. Portugal encontrou outra via, que foi ter na legislação nacional as regras da atividade e assim poder ser homogéneo. Todos os que vêm para cá sabem que um AL no Porto, Lisboa ou noutra zona, têm de ter regras semelhantes. Não é cada cidade, como acontece lá fora, inventar uma regra ao calhas.  A Comissão Europeia estava realmente a apontar que tínhamos encontrado o caminho.  Agora, com o Mais Habitação, tornámo-nos talvez um dos piores exemplos de restrição fora do que se chama proporcionalidade, que é o que a legislação europeia manda. Temos a oportunidade de voltar a ser talvez um país líder - não há um único país na Europa que tenha uma legislação nacional a enquadrar o AL como parte do turismo, mas que depois também dê poderes aos municípios para fazerem uma restrição quantitativa do seu crescimento com fórmulas proporcionais. É para aí que podemos caminhar e ser, mais uma vez, exemplares.

O Mais Habitação definiu incentivos fiscais para os proprietários que trocassem a atividade pelo arrendamento para habitação permanente. Quantas propriedades transitaram do AL para o mercado de arrendamento tradicional?

É difícil de saber. Daqueles sete mil, que, na verdade, foram três mil nos últimos dois meses [de 2023] poder-se-ia inferir se foi por causa da CEAL ou por causa do Mais Habitação. Quantos desses três mil é que depois fizeram contratos de arrendamento para emigrar? Não se sabe isso, mas aqui há um erro de partida: achar que o AL vai ter um grande efeito [na habitação]. 70% do AL está fora dos grandes centros urbanos, está nas zonas de praia, são as casas de férias. As casas de férias não têm propensão, porque as pessoas usam e não podem alugar o ano inteiro.

70% mesmo em relação ao AL que já existe nas grandes cidades?

Lisboa e Porto, que são os dois grandes centros urbanos que representam o AL nos centros urbanos, representavam antes 28% ou 29%, quase 30% do que era a oferta, hoje passaram a 25%, ou seja, estão a perder espaço.

O Algarve continua a ser a região do país com maior fatia?

O Algarve corresponde a 37%. Ainda é a região com maior oferta, nitidamente casas de férias, mas todo o litoral também e agora começa a pincelar pelo interior. O interior teve o maior crescimento durante a pandemia. Essas casas não têm perfil [para habitação]. Mesmo em Lisboa e no Porto, há uma dificuldade clara pelo perfil das próprias unidades no centro histórico, onde está concentrado o AL. Muitos T0 e T1 com dimensão de 20 ou 40 metros quadrados, dificultam para uma família pela questão de não haver estacionamento. Não posso fazer um investimento de 200 ou 300 mil euros entre comprar e remodelar e depois ter uma renda, porque só dá para um estudante, por exemplo, de 300 euros. Há um problema de rendimento grave aqui. E aí é para onde queremos apontar o AL, justamente para as segundas casas de habitação e, eventualmente, em algumas zonas para ajudar a recuperar as casas vazias. Existem 1,1 milhões de casas segunda habitação em Portugal e 750 mil imóveis vazios. Significa que não há espaço para o AL sem afetar a habitação? É uma questão de boa regulamentação.

A instabilidade provocada pelo pacote de medidas do governo socialista afastou proprietários do setor para outros modelos de negócio como o arrendamento de média duração, a nómadas digitais ou estudantes, por exemplo?

Na verdade, da forma como está hoje a lei, o AL não é turístico apenas, é AL e alojamento temporário, nomeadamente para turistas. Há uma parcela do AL que se redirecionou para este segmento, até porque dá muito menos trabalho, em termos operacionais. As zonas que são menos turísticas têm muito mais propensão para resolver este tipo de procura de três, seis ou nove meses. Quando falou em nómadas digitais, podia falar também dos hospitais. Temos muitos operadores que estão destinados aos hospitais. Para quem vem fazer tratamentos oncológicos é mais cómodo ficar numa casa do que num hotel durante três meses. Mas houve um redirecionamento, mas diria que é um redirecionamento quase mais interno.

Nos primeiros quatro meses deste ano, foram registadas no Registo Nacional do Turismo (RNAL), 2166 novas propriedades de AL. É preciso recuarmos 10 anos para encontrar um valor inferior de novas licenças. Os baixos números explicam-se, em exclusivo, pelas medidas do Mais Habitação ou, neste momento, o negócio do AL é pouco atrativo?

A questão não é se é atrativo, é que está praticamente bloqueado. O litoral, que representa 90% do turismo, está bloqueado quase todo em frações, porque o Mais Habitação impediu que se abrisse AL. Obviamente, quando há um bloqueio generalizado e há uma carga de ataqueem cinco, seis ou sete frentes, isto gera muito receio, porque bem ou mal, às vezes são investimentos que podem não ser grandes investimentos na conceçãoempresarial, mas para aquela pessoa investir 10, 20, 50, 100 mil euros pode ser todo o investimento de uma vida. E as pessoas ficam com algum receio. Mas a nossa preocupação nunca foi em crescer, não estamos preocupados em abrir a regulamentação para haver mais crescimento.

O país não precisa de mais AL para responder ao crescimento do turismo?

Tem precisado. Aliás, até hoje, o AL foi o que suportou o crescimento, porque era impossível a hotelaria ter acompanhado essa velocidade.  A questão é o que vem para o futuro. Em Lisboa temos a questão do aeroporto e há um limite natural, não consegue crescer nos próximos 10 anos e nesta altura o melhor é existir um crescimento mínimo - tem de haver renovação ou qualquer atividade morre. Mas não precisamos de ter grandes crescimentos absolutos aqui, nem queremos. Queremos apontar para outro caminho, um desenvolvimento sustentável, apostar na qualidade, é por isso que queremos que essa regulamentação não seja um simples desfazer, mas também um fazer olhando para o futuro.

O entendimento com o Governo e a reversão das medidas poderá desencadear uma nova corrida às licenças?

O maior pico de registo de licenças foi conduzido pelo próprio governo [anterior]. Cada vez que diziam que queriam conter o AL criavam um pico de registos. Muitos deles, é verdade, são fantasmas. O que queremos agora é criar alguma seletividade maior, mas que não seja impeditivo para ninguém, para que não haja essa coisa do impulso. Como é que se faz essa seletividade? Aí são já questões bastante mais técnicas que vamos estar agora a conversar. Com algumas exigências de sustentabilidade ambiental, por exemplo, colocando alguns pequenos requisitos que não são impeditivos, mas que obrigam a fazer algum esforço.

Uma certificação positiva, é isso?

Uma certificação positiva, por exemplo, ambiental e que elimina a parte do impulso por impulso, só porque alguém diz que vai acabar. Não é assim que se faz uma atividade.

Para evitar esta corrida às novas licenças, está a ser estudadas regras mais apertadas para os registos?

As regras sempre existiram e nem é uma questão de serem apertadas. O que nos faltava era regras inteligentes. Preferimos redirecionar para segundas casas, casas de férias, casas vazias e fazer com que os requisitos para abertura sejam inteligentes, que direcionem o setor no lado certo e façam com que, se houver crescimento, seja um crescimento mais qualitativo e não quantitativo.

O verão está à porta e os números continuam a crescer. Como é que se perspetiva a operação para o AL?

As reservas estão a ser feitas mais em cima da data, há menos previsibilidade. Todos os meses estão a ser alcançados mais ou menos os números do ano passado, não só no AL, mas na hotelaria. No geral, aponta para ser um ano próximo de 2023, o que é positivo. A maior parte dos operadores também percebeu, e isso é importante, que Portugal estava desvalorizado, mesmo em termos de preço. Depois houve um acréscimo de custos  e isso refletiu-se em alguns aumentos de preços.

Quando diz desvalorizado, quer dizer que era barato.

Era, em comparação com outros destinos. Portugal deixou de ser só o destino de sol e praia barato. Isso é uma grande mudança estratégica importante. Ninguém vem para as cidades só pelo sol e normalmente não vem pela praia. Há aqui algo mais que conseguiu criar-se nestes 10 anos, mérito também do governo e muito do Turismo de Portugal, que fez um trabalho fantástico com os operadores privados. Isso permite valorizar um pouco o destino e diminuir a carga. Podemos ter menos hóspedes e dormidas, mas conseguindo a mesma receita.

Espera-se um novo aumento dos preços este ano?

Não. Em comparação com o ano passado, não há aqui fortes pressões dos custos, os preços devem manter-se próximos de 2023, mas acredito que o desempenho deva ser similar.

Qual é a percentagem de reservas diretasno AL em relação às plataformas online?

É pequena. Inverto a resposta: mais de 90% das reservas são feitas por plataforma. Estamos a falar de destinos urbanos. Nas praias já há mais um pouco de reserva direta, porque havia muita gente que já fazia isto há décadas.

A Câmara Municipal de Lisboa aprovou a duplicação da taxa turística de dois para quatro euros. Que impactos esta tributação pode ter no AL?

Há taxas turísticas que são cobradas em cidades que não têm propensão turística, criando obstáculos que não se entendem. Cidades que não têm quase turistas ainda, que são embrionárias no processo turístico, e já querem cobrar taxa turística. Isto parece quase uma epidemia. No caso específico das zonas de grande atratividade, como Lisboa, a ALEP tem uma situação um pouco delicada porque colocamos em Lisboa 46% das dormidas e não fazemos parte do Fundo de Desenvolvimento Turístico de Lisboa, que decide a utilização das verbas. É bastante difícil para nós dizerem que é preciso agora o dobro, porque com 40 milhões não se conseguiu fazer aquilo que era preciso. Gostaríamos de estar numa situação em que pudéssemos participar deste fundo, para ajudar ou colaborar nessa utilização, de forma que se resolvessem algumas questões das externalidades do turismo. Os tais efeitos negativos do turismo e que pudéssemos também ter informação, falta muita informação e há dificuldade em entender para que é que é preciso aumentar para o dobro. Para nós a questão maior, acima de tudo, é como é que são utilizados esses valores.