Agentes imobiliários alertam para constrangimentos na habitação e pedem incentivos fiscais

Consultores imobiliários contactados pela TSF consideram que é urgente o governo criar incentivos fiscais no mercado da habitação e agilizar processos de licenciamentos para regular os preços no mercado residencial em Portugal.

Em 2022, a acompanhar um novo recorde de transações, estimadas em cerca de 159.300 unidades (projeção SIR-Sistema de Informação Residencial), os preços de venda da habitação registaram um aumento de 18,7%, uma valorização que equipara apenas ao ritmo observado há 30 anos, conforme os dados do Índice de Preços Residenciais.

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O problema está para lá da incerteza da escalada de inflação e da subida das taxas de juro, defende Pedro Lencastre, diretor executivo de uma consultora imobiliária: "O problema dos preços tem muito a ver com a escassez de produto que existe no mercado, tem a ver com os preços da construção, e isso tem a ver com a inflação, com a elevada carga fiscal e o tempo excessivo de licenciamento."

Lisboa representa um terço da valorização nacional de preços de habitação, mas os mercados periféricos, como as cidades satélites das grandes cidades, também apresentam fortes taxas de valorização.

"Em alguns cresceram sete por cento sobre uma base que é relativamente elevada, noutros sítios subiram 20 por cento sobre uma base que é relativamente baixa. Em Portugal, um T2 está na casa dos 190 mil euros, em média", explica Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, uma publicação especializada do setor que condensa dados provenientes do SIR.

Os imóveis residenciais no país foram vendidos o ano passado por um preço médio de 2.081€/m2, conforme os dados do SIR-Sistema de Informação Residencial, atingindo um patamar inédito para um mercado que no pré-Covid registava vendas na casa dos 1.500€/m2, e traduzindo bem a forte valorização dos últimos anos.

Em termos de vendas, as 159.300 habitações transacionadas no país, de acordo com as projeções realizadas a partir da base de dados SIR-Sistema de Informação Residencial, é o volume anual mais elevado de que há registo e supera (+1%) as 157.000 transações contabilizadas em 2021, ano em que a atividade cresceu mais de 20%. Este é um resultado que mantêm as dinâmicas de mercado quase 10% acima de 2019, ano em que se concretizaram cerca de 145.500 transações.

Portugal recebeu mais de 300 mil novos habitantes e apesar de Lisboa ter deixado de estar no radar dos vistos gold, manteve a procura por parte de investidores estrangeiros, que representam 33% do total investimento, em especial dos norte-americanos, "porque está dentro do perímetro do euro".

Com concursos de obras apoiados pelo PRR vazios, há trabalhos a fazer para nivelar a dinâmica de mercado. "Tem havido muitos concursos ao nível do PRR para construção de habitação acessível que ficam vazios, não há ninguém disponível para fazer aquelas casas àquele preço, porque em termos de capacidade de organizar os meios para fazer, essa obra não existe", afirma Ricardo Guimarães.

Qualquer ajuda pública para solucionar o problema é bem-vinda, diz Paulo Carreira da Silva. Para o gestor e consultor imobiliário, é preciso agilizar licenciamentos e criar incentivos fiscais à reabilitação e arrendamento.

"O foco da intervenção pública deverá centrar-se em medidas de âmbito fiscal e legislativa de fomento ao arrendamento e à reabilitação do imenso património devoluto que existe pelos grandes centros urbanos, coadjuvados por ajustamento nos processos de licenciamento que permitam uma resposta mais célere das entidades públicas."

Esta é uma crise sem fim à vista, com quase 48 mil casas vazias identificadas em Lisboa, cerca de 2000 devolutas que são propriedade da autarquia e um apetite de investimento que subiu quatro por cento a nível nacional, enquanto compradores estrangeiros investem, em média, mais de 40% por operação, o que significa que os preços variam entre os 362.000 e os 509.000 euros.

Outra curiosidade de 2022 é que terminou com um registo de oferta residencial em mínimos de cerca de 15 anos, contabilizando-se cerca de 47.200 fogos para venda em Portugal Continental no 4º trimestre do ano mas ao nível do investimento internacional representa 33% do total investido o ano passado.

Da oferta contabilizada no 4º trimestre, 17.600 são fogos novos (37%) e 29.600 são usados (63%). Este é o volume trimestral de oferta mais baixo desde meados de 2007 e consolida dois anos de sucessivas reduções na carteira de habitações disponíveis para venda no país.